L’amministratore condominiale è il soggetto nominato dall’assemblea per gestire ed amministrare i beni e i servizi comuni. Svolge la sua attività in nome e per conto dei condomini-proprietari nell’ambito di un vero e proprio rapporto di mandato ricevendo come controprestazione il pagamento di un corrispettivo, che deve essere specificato analiticamente all’atto della nomina.
Chi può svolgere l’attività di amministratore di condominio?
In primo luogo, le persone fisiche in possesso dei requisiti previsti dall’art. 71bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, vale a dire:
1) il godimento dei diritti civili;
2) non aver riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo a cinque anni;
3) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salva riabilitazione;
4) non essere interdetti, inabilitati;
5) non risultare nell’elenco dei protesti cambiari;
La perdita di uno di questi requisiti comporta la cessazione dall’incarico.
Ulteriori, fondamentali, requisiti sono:
– aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
– aver frequentato corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia condominiale;
Questi ultimi due requisiti non sono richiesti a chi ha svolto attività di amministratore di Condominio per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore dell’ultima riforma della materia condominiale (18 giugno 2013) ma è comunque obbligatorio l’aggiornamento periodico.
L’attività di amministrazione condominiale può essere svolta anche da società, a condizione che i requisiti di cui ai numeri 1,2,3,4 e 5 siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei Condominii a favore dei quali la società svolge l’attività.
L’amministratore interno
Se l’amministratore è nominato tra i condomini dello stabile, ferma la necessaria sussistenza dei requisiti “di onorabilità” di cui ali numeri 1,2,3,4 e 5 del precedente elenco non è richiesto alcun titolo di studio né la frequenza di alcun corso di formazione iniziale.
Quando è obbligatoria la nomina di un amministratore ?
Quando i condomini sono più di otto. In tal caso, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario. Negli edifici con un numero di proprietari minore o uguale ad otto la nomina è comunque possibile, ancorché facoltativa.
Quanto dura l’incarico di amministratore?
L’incarico di amministratore ha durata annuale e si intende rinnovato per uguale durata.
Quali sono gli obblighi, le attribuzioni e i doveri dell’amministratore?
Contestualmente all’accettazione dell’incarico l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici,e professionali, il codice fiscale – se si tratta di società, la sede legale, la denominazione – il locale ove si tengono i registri (registro di anagrafe condominiale, di contabilità, di nomina/revoca), gli estremi della polizza per l’attività professionale, se esistente.
E’ facoltà dell’assemblea, infatti, subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Sempre all’atto della nomina, l’amministratore deve indicare il luogo, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione ed eventualmente, a proprie spese, estrarre copia della documentazione del condominio.
L’amministratore è, altresì, obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Ciascun condomino può, per il tramite dell’amministratore, chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
L’amministratore deve, inoltre, eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, curare l’osservanza del regolamento di Condominio, disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato a ciascun condomino il miglior godimento possibile, riscuotere i contributi, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, eseguire gli adempimenti fiscali, curare la tenuta dei registri e fornire, al condomino che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
E’ il legale rappresentante della compagine condominiale e i provvedimenti resi nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
Cenni sugli aspetti tributari dell’amministratore quale “libero professionista”
L’attività di amministrazione richiede il possesso di competenze di natura tecnica.
L’amministrazione e gestione di pochi immobili può essere ritenuta, ai fini fiscali, attività non professionale, se svolta in maniera occasionale e con reddito minimo, con conseguente esclusione dell’applicazione della legge IVA.
Non così se l’amministratore svolge anche una diversa e ulteriore attività professionale (es. commercialista, avvocato).